Los fideicomisos de inversión inmobiliaria pueden ser una gran inversión en determinados momentos, pero, al igual que otras inversiones, puede que no les vaya tan bien como a otros. Estas son las ventajas y desventajas de invertir
en REIT.
¿Qué son los REIT?
Los REIT son entidades que poseen o financian bienes inmuebles generadores de ingresos, como apartamentos o condominios, propiedades comerciales, edificios de oficinas, torres de telefonía móvil y centros de datos, hoteles, almacenes e instalaciones médicas. En Estados Unidos, los REITs poseen activos inmobiliarios por valor de unos 3,5 billones de dólares que abarcan más de 500.000 propiedades diferentes.
Una entidad debe cumplir ciertos requisitos para ser considerada un REIT. Por ejemplo, debe invertir al menos
el 75% de sus activos en bienes inmuebles y obtener al menos el 75% de sus ingresos brutos de unidades de alquiler,
intereses de hipotecas o ventas de bienes inmuebles. Además, los REITs deben pagar al menos el 90% de sus ingresos
imponibles en dividendos a los accionistas cada año, y deben tributar como una corporación.
También deben ser gestionados por un consejo de administración o directores y tener al menos 100 accionistas. Además, los REITs no deben tener más de la mitad de sus acciones en manos de cinco o menos personas físicas.
¿Cuáles son las ventajas de invertir en REITs?
La mayoría de los REIT cotizan en bolsa, por lo que son tan fáciles de comprar como las acciones. Una de
las grandes ventajas de poseer un REIT es que le genera ingresos en forma de dividendos, y esos dividendos son a menudo más altos que los que pagan otras acciones con dividendos. Muchos REITs pagan un dividendo del 5%, mientras que la media de las acciones de dividendos del S&P 500 paga menos del 2%. Dado que tienen que pagar al menos el 90% de sus ingresos imponibles, esto puede suponer una cantidad considerable, dependiendo del número de accionistas que tengan.
La mayoría de los REITs ganan dinero cobrando los alquileres de las propiedades y luego pagan ese dinero a los accionistas. Algunos REITs son REITs hipotecarios, y no poseen bienes inmuebles directamente. En su lugar, obtienen
ingresos mediante la financiación de bienes inmuebles y luego obtienen ingresos de los intereses de esas inversiones.
Históricamente, los REITs han generado sólidos rendimientos en forma de ingresos por dividendos y apreciación
del capital a largo plazo a través del aumento del precio de las acciones. A medida que el valor de los activos que poseen aumenta, el precio de sus acciones se aprecia. Como resultado, los REITs han obtenido una atractiva rentabilidad total en la mayoría de los periodos de los últimos 45 años.
Los REIT también añaden diversificación a su cartera al introducir en ella bienes inmuebles. Los REITs facilitan la
inversión en bienes inmuebles porque es lo mismo que negociar con acciones si se invierte en REITs que cotizan en bolsa. No tiene que ser dueño de las propiedades ni cobrar los alquileres porque todo se hace por usted. Además, poseer REITs ofrece más liquidez que comprar y vender propiedades reales.
¿Cuáles son las posibles desventajas de invertir en REITs?
Ninguna inversión es perfecta, y lo mismo ocurre con los REIT. Por ejemplo, aunque los REIT tienden a pagar
dividendos por encima de la media, no tributan a nivel de empresa. En otras palabras, los dividendos de los REITs no suelen cumplir la definición del IRS de «dividendos cualificados», que tienen un tipo impositivo más bajo que el
de los ingresos ordinarios. Los REITs son vehículos de inversión de paso, lo que significa que califican para la deducción de paso del 20% que entró en vigor con la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos. Sin embargo, los dividendos de los REIT siguen tributando más que los dividendos cualificados.
Otro problema potencial para los REITs es el hecho de que pueden ser susceptibles a los cambios en los tipos de interés. En este momento, no es un gran problema porque los bajos tipos de interés son buenos para los REIT. Sin embargo, a medida que los tipos suben, los precios de las acciones de los REITs caen porque los inversores pueden ver mayores rendimientos de otras inversiones como los bonos del Tesoro, los bonos y otros valores basados en los ingresos. Un indicador sólido de los precios de las acciones de los REIT es el rendimiento del Tesoro a 10 años.
También es importante señalar que los REIT son buenas inversiones a largo plazo, pero no son buenas opciones
para quienes buscan ganar dinero rápido. Son muchos los factores que pueden afectar a los precios de las acciones de los REIT, por lo que es mejor invertir en ellos durante al menos cinco años, aunque son mejores los plazos más largos.
Riesgos asociados a los distintos tipos de inmuebles
El crecimiento económico también afecta a los precios de las acciones de los REIT, aunque depende en gran medida de los tipos de propiedades que posea cada REIT. Algunos REITs son muy cíclicos porque a medida que la economía crece, sus propiedades prosperan. Otros son menos cíclicos porque siempre hay necesidad de espacio de oficinas o de
atención sanitaria.
Aunque incluir los REITs en su cartera ayuda a diversificarla, debe tener en cuenta que los propios REITs no suelen estar muy diversificados. Por esta razón, puede ser beneficioso tener más de un tipo de REIT en su cartera. Estas entidades tienden a invertir sólo en un tipo de propiedad, lo que significa que se verán muy afectadas por lo que ocurra con el tipo de propiedad que poseen. Por ejemplo, la pandemia paralizó los viajes de ocio, lo que supuso que los hoteles sufrieran el año pasado. Como resultado, los REITs que poseen hoteles vieron el impacto negativo de la pandemia. Curiosamente, los edificios de oficinas también sufrieron impactos negativos debido a la tendencia de trabajar desde casa. Las tendencias del comercio electrónico también impulsaron los descensos en los REIT de centros comerciales, ya que el cambio a las compras en línea se aceleró durante la pandemia.
Reflexiones finales sobre la inversión en REITs
Si decide incluir REITs en su cartera, es una buena idea mantener más de uno, para tener exposición a una amplia gama de diferentes tipos de propiedades. Otra opción es invertir en un fondo cotizado en bolsa o en un fondo de inversión que invierta en REITs, ya que diversificará sus participaciones en entidades que posean distintos tipos de propiedades. La mayoría de los inversores consideran que las ventajas de incluir REITs en sus carteras superanlos riesgos, pero debe asegurarse de que sus participaciones en REITs no se inclinan hacia un tipo de propiedad. No es necesario ser rico para invertir en bienes inmuebles si lo hace a través de los REIT, ya que ofrecen muchos de los beneficios de la inversión en bienes inmuebles sin necesidad de grandes cantidades de capital por adelantado
– —
(Imagen destacada de nattanan23 vía Pixabay)
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Este artículo ha sido escrito por un colaborador externo y no refleja la opinión de Born2Invest, su dirección, su personal o sus asociados. Por favor, revise nuestro descargo de responsabilidad para más información.
Este artículo puede incluir declaraciones prospectivas. Estas declaraciones prospectivas se identifican generalmente por las palabras «creer», «proyectar», «estimar», «llegar a ser», «planear» y expresiones similares. Estas declaraciones prospectivas implican riesgos conocidos y desconocidos, así como incertidumbres, incluidas las que se comentan en las siguientes declaraciones cautelares y en otras partes de este artículo y de este sitio. Aunque la empresa puede creer que sus expectativas se basan en suposiciones razonables, los resultados reales que la empresa puede lograr pueden diferir materialmente de cualquier declaración prospectiva, que reflejan las opiniones de la dirección de la empresa sólo a partir de la fecha. Además, asegúrese de leer estas información importante.
